Stockholmshyra. Varför – Hur – När?
I december tecknades en principöverenskommelse om Stockholmshyra, systematisk hyressättning, mellan Hyresgästföreningen (HGF) och tre allmännyttiga bostadsbolag i Stockholms stad. Vad innebär Stockholmshyra och hur ser principöverenskommelsen ut?
Hyresgästföreningen bjöd in alla medlemmar till halvdagskonferens 30/3 för att informera om Stockholmshyra.
Från Lhf Dykärrets styrelse deltog Sophie Rais och det var även några medlemmar från kvarteret som var med på konferensen.
En kort sammanfattning från konferensen inklusive information hämtad från HGF:s hemsida:
Varför
Stockholmshyra är Hyresgästföreningens försök att stoppa införandet av marknadshyror genom att vara proaktiva och ta fram ett riktigt bra förslag på systematsik hyressättning som hyresvärdarna godtar.
HGF anser dessutom att det är ett mer rättvist sätt att sätta hyror genom att styra upp att det är bruksvärdet som är hyresgrundande och att hela förhandlingsprocessen underlättas genom fastslagna kriterier, ramar och ett verktyg som kommer att effektivisera processen. HGF kommer att få mer tid att ägna sig åt andra viktiga frågor som de idag inte hinner med eftersom de ägnar så mycket tid till att förhandla om hyrorna.
Idag finns systematisk hyressättning (det som kallas Stockholmshyra i Stockholm) på flera olika håll i landet och enligt HGF fungerar det bra och har fått ett positivt mottagande av hyresgästerna.
Vilka omfattas?
Samtliga hyresrätter inom de tre allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm stad - Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder berörs förutom:
- Lägenheter byggda från och med 2011 och senare
- Lägenheter som är hyressatta enligt reglerna om presumtionshyra
- Lägenheter för vilka bolagen ensidigt satt hyran
- Kategoribostäder (kollektiv-, grupp- och studentbostäder)
- Lägenheter hos AB Stadsholmen, dotterbolag till AB Svenska Bostäder
Fastighetsägarna (organisation för privatvärdar) hoppade tidigare av förhandlingarna men enligt HGF finns det många som är positiva så de har hopp om att de kommer att ansluta till modellen igen. Bolagen och Hyresgästföreningen Region Stockholm har ambitionen att även de lägenheter som nu undantagits, på sikt, ska omfattas av Stockholmshyra.
Hur?
En besikting/inventering av ALLA fastigheter har redan gjorts av Hyresgästföreningen och de 3 allmännyttiga bolagen i Stockholm gemensamt. Det kommer också att göras en inventering av ett antal "typlägenheter". Detta utgör grunden för den lägenhetsdeklaration som kommer att skickas ut till ALLA hushåll, troligtvis med start under hösten och som kommer att ligga till grund för den hyra du i slutändan kommer att få. Tanken är lika hyra för likvärdiga lägenheter.
Deklarationen innehåller frågor inom de fem olika kriterier som ingår i den systematiska hyressättningen.
1. Storleken. Antalet rum och kvadratmeter, samt typ av kök påverkar hyran mest.
2. Lägenhetens standard. Om lägenheten är upprustad eller inte.
3. Själva fastigheten. Vilken typ av hus, om hiss finns och hur det ser ut mm.
4. Läget och området. Närhet till grönområden och vatten, samt områdets karaktär.
5. Förvaltningskvalitet och service. Att det är städat och snyggt och att fel blir åtgärdade.
Deklarationen fylls i av hyresgästen och skickas åter till Hyresvärden. Det är viktigt att man kontaktar Hyresvärden om man tycker att något är felaktigt och inte stämmer med verkligheten.
Medlemmar i Hyresgästföreningen kan också kontakta HGF för att få hjälp med att göra en bedömning.
För att säkra ett fortsatt starkt skydd för hyresgästen kommer det nya systemet att fasas in varsamt över tid. En del lägenheter får oförändrad hyra, andra får fryst eller höjd hyra.
Införandet av höjningar kommer ske under en period på upp till 6 år. Per år justeras månadshyran uppåt med maximalt 250 kr per månad och år. Om en lägenhet har en månadshyra på mindre än 5 000 kr i månadshyra sker höjningen med 5 % av hyra vid införande av Stockholmhyra (vilket blir en lägre summa än 250 kr).
Vid frysningar är huvudregeln att hyran är oförändrad tills den allmänna hyresutvecklingen, genom de årliga förhandlingarna, har lett till att hyran motsvarar den nya hyran, enligt Stockholmshyra.
Mer information:
När?
En principöverenskommelse mellan parterna är nu tecknad som beskriver hur införandet ska gå till.
Nästa steg är inventering av ett antal representativa lägenheter hos allmännyttan, genomgång av lägenhetsdata och en sammanställning av egenskaperna, enligt det nya systemet.
Målsättningen är att hyresgästerna hos de berörda bolagen under 2019 kommer att få hem en deklaration som beskriver deras specifika lägenhet. Den nya hyran kommer sedan att synas på hyresavin som tidigast under 2020.
Några frågor och svar från konferensens frågestund
- Vad är skillnaden mellan marknadshyror och Stockholmshyra?
Det finns inga likheter - Marknadshyra handlar om att hyror sätts efter tillgång och efterfrågan och Stockholmshyra om att hyror sätts efter bruksvärde.
- Vad händer efter 6 år?
Det kommer att ske en årlig hyresförhandling som vanligt men inte inom Stockholmshyran.
- Hur blir det med egenpåkostade renoveringar, tex parkettgolv som man har lagt in och bekostat själv? Varken tillval/standardhöjningar som gjorts med hyrespåslag eller helt egenpåkostade förbättringar ska ingå i bedömningen av Stockholmshyra - inventeringen sker utifrån basen. OBS! Detta gäller så länge du bor kvar i lägenheten - om du flyttar så kommer det ingå i basen för den nya hyresgästen.
- Ingår parkering och garage i Stockholmshyran?
Nej, parkering ingår inte i förhandlingsrätten idag heller.
- Om man har problem med t ex asbest i lägenheten - kommer detta att minska hyran? Om man har asbest i lägenheten är det hälsovådligt och ska åtgärdas - inte rabatteras på hyran.